MÓDSZER-TÁR
Jogi háttér
Irodalomjegyzék
ÉPÍTÉSZETI PROGRAMOZÁS
ÉRTÉKELEMZÉS
MARKETING
BRAINSTORMING
DELPHI MÓDSZER
SZINEKTIKA
KÉRDÉSLISTA
MORFOLÓGIA
FAST-DIAGRAM
HASZNÁLATELEMZÉS
KÖLTSÉGCÉL-TERVEZÉS
POLANO HATÁSMÁTRIX
POLANO HATÁSMÁTRIX
COMBINEX MÓDSZER
ELECTRE II.
„A legnagyobb kincs a módszer.”
(Nietzsche)
Az alábbiakban szeretnénk megismertetni az Olvasót néhány, az előzőekben talán már említett módszerrel. Röviden leírjuk keletkezésüket, céljukat, felhasználási területüket.
Bár az első összetett módszernek - az építészeti programozásnak - több oldalt szentelünk az ingatlanfejlesztésben elfoglalt fontos szerepe miatt, a terjedelem korlátai miatt nem részletezhetjük a többi módszert. Célunk csupán az, hogy az Olvasó érdeklődését felkeltsük a bemutatott - és a hozzájuk hasonló több tucatnyi - eljárás, technika, módszercsoport és döntéstámogatási segédeszköz iránt.
Arra szeretnénk bíztatni az Olvasót, hogy nézzen utána ezen módszereknek, próbálja ki őket munkájában, és találjon újabbakat. De óvakodjék, el ne kapja a gyűjtőszenvedély...
ÉPÍTÉSZETI PROGRAMOZÁS
Eredeti neve:
Programmation architecturale
Megalkotója:
többen, közülük François Lombard, Michel Bonetti
Születési helye és ideje:
Franciaország, a ´70-es évek eleje
Lényege:
A valós igények ütköztetése az építtetô anyagi és egyéb lehetôségeivel, bizonyos (gazdasági, urbanisztikai, szociális, műszaki és környezeti) feltételek rendszerében (egy átfogó ingatlanhasznosítási politika keretein belül).
=>hogy felszínre kerüljenek a leendô épület (és a benne folyó tevékenység) sajátosságai, identitása, egyediségének elemei.
=>hogy elkerülhetô legyen a kongó kultúrotthonok, kihasználatlan sportcsarnokok, belterjesen működő szervezeti székházak és hónapokig zárva tartott iskolák szomorú és gazdaságtalan gyakorlata.
=>hogy az építés folyamán biztosítani lehessen:
az építészeti minôséget,
a művelet egységét és követhetôségét (kotta),
és a résztvevôk összehangolt, idôben megtervezett cselekvését.
A programozás legfontosabb elônye, hogy segít fenntartani a beruházás folyamatosságát, megadja az építés pénzügyi kereteit, a betartandó határidôket a felelôsöket.
Gyors elfogadtatásában nagy szerepe volt annak, hogy a programozás ideális eszköz a pénzügyi folyamatok kézben tartására, a költségek optimalizálására.
Azért alkalmazzák elsôsorban a közösségi épületek kialakítása során, mert míg egy szálloda esetében a gazdaságosság szempontja - ahogy az megjelenik az építtetô pénzügyi célkitűzéseiben - pontosan meghatározható és kiszámolható, addig a kultúrális, közoktatási, egészségügyi stb. intézmények esetében ennek már az értelmezése sem lehet szabatos, mérésének módjáról nem is beszélve (bár a költség-hasznon elemzés épp ezt kísérli meg). Épp ezért az ilyen létesítmények esetében az elôzetes számítások helyett (mellett) a beruházás minél pontosabb elôkészítésére és folyamatos ellenôrzésére kerül a hangsúly.
A program annyiban több a megvalósíthatósági tanulmányoknál, hogy részletesen és összefüggéseiben tárgyalja a teljes beruházási folyamatot, annak minden megvalósíthatósági területét - a társadalmi igényektől pénzügy kifizetések ütemezéséig.
Eredménye:
.elôzetes program, végleges program és speciális programok, vagy más módon felosztva:
a nagyvolumenű és fontosságú egyedi állami épületekhez (nemzeti könyvtárak, múzeumok, minisztériumok stb.) - koncepcionális program,
a speciális funkciójú, nagy egyedi épületekhez (kórházak, bíróságok, könyvtárak stb.) - speciális program,
a nagyobb mennyiségben épülô (köz)épületekhez (iskolák, uszodák, szociális bérlakások stb.) - repetitív program,
a felújítási munkálatokhoz - rehabilitációs program.
A programok - az építészeti tervekhez hasonlóan - függenek az építmény nagyságától, jellegétôl és az építtetô esetleges különleges igényeitôl, de magukon viselhetik emellett a programozó "kézjegyét" is. Ahogyan nincs két egyforma építési szituáció (és két egyforma terv), úgy nincs két egyforma program sem.
A PROGRAM TARTALMA
1. Bevezetés és a célok meghatározása.
Az építtetô szándékai, fôbb elképzelései, a beruházási folyamat résztvevôit, a beruházás fôbb paraméterei, stb. A beruházás fontosságának indoklása - az építés által megoldandó (szociális, gazdasági, kultúrális) probléma. A résztvevôk, érintettek köre. Elôzmények.
2. Az építendô épület építészeti minôsége
Az épület működésének elsôdleges célja, az általa nyújtott szolgáltatás. A felhasználók célzott köre, a használat gyakorisága, a használók (látogatók és működtetôk) elsôdleges minôségi elvárásai.
A külsô és belsô terek kialakítása, hangulata, az építészeti formálásra, az épület jellegére vonatkozó kulcsszavak - elôre meghatározva, de nem determinálva a megrendelô által...(az épület által sugallt építészeti hatás, hangulat, minôség szavakba öntése anélkül, hogy ezzel az építészeti formálás konkrét eszközeinek felhasználásában az építész korlátozva lenne.)
3. Az épület (építési folyamat) fizikai környezete
A rendelkezésre álló terület jellemzôi (elhelyezkedés, terület, talaj, [épített] környezet, topográfia, felület, természeti károk kockázata, altalaj, stb.)
Kiszolgálás; utak és közművek megléte, nyomvonala, kapacitása, terhelhetôsége, leendô felhasználása, stb. Célszerű megközelítések (közönség, személyzet, áruszállítás, szemét, mentôk, tűzoltók, stb.) Menekülési útvonalak.
A területre vonatkozó szabályozás; városrendezési tervek (RRT), beépítési javaslatok, az építésügyi szabályozás meghatározó elemei (országos és helyi), szolgalmi viszonyok, stb.
4. Funkcióséma és a tevékenységek ismertetése
A fô-, mellék- és kiszolgáló tevékenységek leírása, kapcsolatuk egymással és a külsô terekkel, a forgalom különbözô (út)vonalai. Általános és részletes funkciósémák, egymásra épülô, logikus rendben.
A működés egyéb feltételei; az állandó és ideiglenes személyzet, biztonságtechnika, tűzvédelem, szemétkezelés, energia.
A megváltozott munkaképességű emberek fogadásának és kiszolgálásának eszközei, építészeti megoldásai.(!!!)
5. A tevékenységek tereinek meghatározása
Az egyes tevékenységek alaprajzi területi igénye (bruttó, nettó és hasznos bontásban).
A terek geometriája; magassági követelmények, szinteltérések, stb.
6. A terekhez kapcsolódó követelmények meghatározása
Építészeti (funkcionális) követelmények; a vizuális kapcsolattól a takarítás módján és rendszerességén keresztül a kommunikációs eszközök elhelyezéséig. Bútorozás és belsôépítészet.
Technikai követelmények; mint a hômérséklet, nedvességtartalom, megvilágítás szintjei, akusztikai követelmények stb.
7. A költségekkel kapcsolatos információk
A rendelkezésre álló összeg, a teljes bekerülés (elôkészítés, telekvásárlás, megvalósítás és üzemeltetés) és a különbözô tanulmányok díjazásának ismertetése (elôtanulmányok, program, felmérések, szakértések, jogi költségek, tervezési díj...stb.).
A telekkel és az infrastruktúrával kapcsolatos költségtervezet. Teljes építési költség. Az üzemeltetés várható költségei a megnyitás utáni elsô években, majd átlagos éveket tekintve. A működtetés fedezete. Felújítások várható ideje és becsült költségei. A pénzeszközök felhasználásának optimális arányai (portfolió) és a pénzáramlás (cash-flow) tervezett üteme.
8. A határidôk
A lehetô legpontosabb bontásban, minden fentebb felsorolt résztevékenység figyelembe vételével, korszerű tervezési és követési technikával kidolgozva (pl. háló). Az egész beruházás, és annak egyes részleteire (engedélyeztetés, tervezés, kivitelezés, stb.) vonatkozó ütemezések, egyre pontosabban, egymásra épülô modulokban.
9. Mellékletek
A terület tervei, felmérései. (Légifelvételek). Talajvizsgálati jegyzőkönyvek. A környezô épületek tervei, felmérései, műszaki állagleírásai. Az infrastruktúrális hálózatok tervei.
Az elôkészítés műszaki (és szociológiai) elôtanulmányai:
1.lokalizációs tanulmány 4.megvalósíthatósági 2.hatástanulmány (feasibility) tanulmány
3.állapottanulmány (igények és források)
Valamint minden, az elôkészítés és az építészeti tervezés által felhasználható információ
A fenti elemeket tartalmazó előzetes program a tervezési, a tervekkel és műleírásokkal kiegészített program pedig a kivitelezési tendereztetés alapdokumentuma lehet.
Eredeti alkalmazása:
A PROGRAMOZÁS KIALAKULÁSA
A programozás nem újkeletű, a várostervezés szintjén már évtizedek óta létezik a fogalom és a módszer.
A beruházások komplexitásának növekedése, az információáramlás és a döntéstámogatás fontossága egyfajta szakmai specializációt eredményezett. Új szakmák jelentek meg az építési folyamatban, mint az ipari formatervezô, az építésgazdasági szakember (költség- és idôelemzô), az ingatlanfejlesztô, a banki szakember, a biztosító, a technológiai tervezô, a jogász, a rendszermérnök - és az építész-programozó.
E szakma abból a felismerésbôl alakult ki, hogy az építési-építészeti programok fokozódó jelentôsége mellett a program készítése nem végezhetô el többé a tervezés mellékszolgáltatásaként.
Franciaországi kialakulásában konkrétan három, egymást erôsítô tényezô hatását említhetjük:
1. '70-es években "új városok" építése Párizs körül - a pluridiszciplináris munkacsoportok kialakulása, új látásmód és módszerek az elôkészítésben.
2. 1973, 73-207 sz. rendelet, mely a közösségi beruházásokra vonatkozó reformokat tartalmazta, és pontosan meghatározta a francia beruházó és az (építész- és szak-) tervezôk tevékenységét, felelôsségét. Itt tette kötelezôvé a program készítését közpénzek felhasználása esetén.
3. Pompidou Központ (Beaubourg) építése során tekintettel a feladat nagyságára, jelentôségére és egyedi jellegére a szokásosnál nagyobb gondot fordítottak az elôkészítésre. Francois LOMBARD vezetésével (akit az építészeti programozás "atyjaként" tartanak számon) a tervezési folyamat elôtt és azzal párhuzamosan fokozatosan definiálták az épület optimális működésének funkcionális, építészeti, szervezési feltételeit és az ezekhez tartozó térszervezési, épületszerkezeti, épületfizikai feltételeket. Az akció teljes sikerrel végzôdött hiszen a programmal biztosítani tudták az építés zavartalan lefolyását, és a épületnek az elôzetes elképzeléseknek megfelelô működését.
(Nem sajnálták az idôt az elôkészítésre, hiszen az (alap)programot 1970 júniusában készítették el, míg a végleges terveket csak 1973-ban. Az épületet 1977-ben adták át.)
A fentiek következtében egyre fontosabb szerepet kapott az építészeti programozás, hiszen
.munkamegosztásra és rendszerezés szakmai-társadalmi igényén alapult, (lásd 1.)
.jól megfogalmazott központi rendelkezésekkel támogatták, (lásd 2.),
.és ami a legfontosabb; a gyakorlatban is sikerrel alkalmazták. (lásd 3.).
Alkalmazásának menete:
A PROGRAM KIALAKÍTÁSA
A programot az építésben érdekeltek és résztvevôk állandó párbeszéde folyamán alakítják ki. Menete egy iteratív folyamat, a célok és lehetôségek folyamatos finomítása, egymáshoz igazítása, egyre pontosítva a célok eléréséhez szükséges eszközöket. Gyakran maga az építtetô sem tudja (vagy nem akarja) ezeket megfogalmazni az információk hiánya, az érdekütközések, vagy a (gazdasági) elôrelátás bizonytalansága miatt.
1.- A célok kialakítása: részletes vizsgálatok és adatgyűjtés
a működés leírása és elemzése, a hasonló épületek tapasztalatai, a környezetbe illesztés, elhelyezkedés, megközelítés, parkolási lehetôségek, a felhasználói kör igényeinek elemzése, az épületben üzemelô szervezet működése, a várostervezési és építésrendészeti szabályok stb., stb.
2.- Az elkészítendô elôtanulmányok (helyzetelemzési, lokalizációs, megvalósíthatósági és hatástanulmány) megállapításainak összegzéseképp jön létre az elôzetes program.
3.- Az elôzetes program további finomításával készül a (végleges) program, melynek alapján kiírásra kerül az építészeti tervpályázat.
4.- A technikai bizottság elôzetes értékelése, (ezt a programozó szervezi vagy vezeti)
.az elbírálás alapja: a terv megfelel-e a program által elôírt paramétereknek
5.- Ellenôrzés a tervezés majd a kivitelezés folyamán, hogy a munkálatok megfelelnek-e a programban elôírtanak.
6.- Döntéselkészítés és szaktanácsadás:
.például az épület személyzetének felvételében és betanításában
.az üzembe helyezésben
.használati elemzések készítésében (melyek az esetleges átalakítások és fejlesztések alapjai - visszacsatolás)
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
A PROGRAMOK SZINTJEI
urbanisztikai - valamilyen hosszabb idôintervallumot átfogó társadalmi probléma megoldása a területfejlesztés, a városfejlesztés és közösségépítés kontextusában.
.a terület- ingatlan- és szolgáltatásfejlesztés teljes folyamatának kézbentartása (stratégiai szint),
építés - a beruházás teljes folyamatának megtervezése
.segítség a megvalósítással és a működtetéssel kapcsolatos döntésekhez (komplex tervezés),
építészeti - megalapozott vagy sürgetô igény kielégítése esetén konkrét épület átalakításának vagy építésének programja
=> a felmerült igények pontos számbavétele alapján az épület lehetô legalaposabb definíciója, mely minden szükséges információt tartalmaz ahhoz, hogy az az adott körülmények között megtervezhetô, megvalósítható és működtethetô legyen. (taktikai szint).
Forrás:
Lombard, Bonetti, Hourcade, Vanneyre, Conan, Allen, stb.
ÉRTÉKELEMZÉS
Eredeti neve:
Value Analysis, Analyse de la valeur
Megalkotója:
Lawrence D. Miles (General Electric)
Születési helye és ideje:
Baltimore, Egyesült Államok - 1947
Lényege:
Célja A tervezés tárgyának felülvizsgálata úgy, hogy az azonos funkciók teljesítését alacsonyabb költségszinten lehessen elérni. Az érték ugyanis definíciója szerint a funkció és a költség hányadosa. (É=F/K). Természetesen lehet funkcióbővítést is alkalmazni, ha annak költségét a felhasználó hajlandó megfizetni - vagyis hogyha a többletfunkciókra tényleges igény jelentkezik.
Eredménye:
Egy optimális funkcióköltségekkel rendelkező termék, épület vagy (építési) folyamat.
Eredeti alkalmazása:
Valójában a háború utáni nyersanyaghiány késztette a gyártókat arra, hogy a hagyományos költségcsökkentési eljárásokon túl új módszereket vezessenek be a termék- és gyártástechnológia tervezésbe.
Kezdetben a klasszikus terméktervezésben és munkafolyamat-racionalizálásban alkalmazták, de hamar rájöttek, hogy a folyamat és a felhasznált módszerek nagyon jól segíthetik nemcsak a műszaki fejlesztést, hanem a beruházások tervezését, a minőségtervezést, a szervezetfejlesztést és a vállalti marketingtevékenységet is
Alkalmazásának menete:
Folyamata: Előkészítés, információgyűjtés és -elemzés, funkcióelemzés, funkcióköltség-elemzés, ötletek feltárása, kidolgozása és értékelése, az optimális változat kiválasztása és kidolgozása.
A fenti folyamat egy csoportmunka keretén belül zajlik, ahol nagy súlyt fektetnek az alkotó légkör megteremtésére és fenntartására. Minden elgondoláshoz megpróbálnak költségeket rendelni, és az ötletek nem feltétlenül egy-egy műszaki megoldásra, hanem inkább az általa teljesítendő funkciókra vonatkoznak. Ha az adott funkció szükségessége bebizonyosodik, akkor kerülhet sor konkrét megvalósítási ötleteinek felvetésére. A termékeket nem megoldandó részfeladatonként, hanem egységes rendszerben szemlélik, figyelembe véve működésének és gyártásának összefüggéseit. A munka minden fázisában korszerű döntéstámogatási eszközök segítségét veszik igénybe.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Az építőipari terméktervezésben is voltak sikeres kísérletek alkalmazására (például Franciaországban). Tulajdonképpen nagyon jól fel lehet használni a költségtudatos építészeti tervezésben, amikor a feladat egy adott költségszinten megvalósítandó épület optimális tervezése. Egyes résztechnikái külön-külön is nagyon jól használhatók, mint például a fantáziaserkentő technikák, a használat- és funkcióelemzés.
Forrás:
dr. Hegedűs József, dr. Fodor Árpád, dr. Papp Ottó, C. Petitdemange
MARKETING
Eredeti neve:
u.a. (marketing immobilier)
Megalkotója:
Születési helye és ideje:
Lényege:
Az ingatlanpiac igényeinek figyelemmel kísérése, a folyamatok és tendenciák előrebecslése.
Eredménye:
A becslések alapján az épületek lehetséges klienseinek számbavétele, azok igényeinek pontosabb megfogalmazása, végső soron az épület el- vagy bérbe adhatóságának, ezen keresztül az ingatlan-befektetés megtérülésének biztosítása.
Eredeti alkalmazása:
A nagy sorozatban gyártott ipari termékek esetén a legnagyobb valószínűséggel előforduló funkciók és a funkcióteljesítések szükséges mértékének vizsgálata.
Alkalmazásának menete:
Összetett módszer, amely a következő alrendszereket foglalhatja magában;
motivációelemzés - a fogyasztói viselkedés, ezen belül az ingatlanvásárlás szempontjainak vizsgálata
piaci trendkutatás - az ingatlanpiac időbeni viselkedésének kutatása és előrejelzések készítése
értékkutatás - az ingatlanértéket befolyásoló tényezők és változásainak vizsgálata
tanácsadás - befektetők felkutatása az ingatlanfejlesztők számára, ill. a jelentkezők számára szakmailag vagy pénzügyileg megfelelő ingatlanfejlesztési terv feltalálása
beruházás-megtérülési vizsgálatok - egy adott funkciójú ingatlan üzleti befektetésként történő elemzése a már üzemelők tapasztalatai, a gazdaság és a piac tendenciái alapján
eladási stratégiák - meglévő ingatlanállomány vagy újonnan elkészült ingatlanok el- vagy bérbeadásának megszervezése, építéshelyszíni tájékoztatás, reklámkampányok, direkt megkeresések, stb. alapján.
vevőszolgálat (public relation) - egy ingatlanfejlesztő vagy forgalmazó cég PR stratégiájának megtervezése, a PR szervezet felállítása, működtetése és kontrollja
A fenti feladatokhoz sokféle, főképp eredetileg a társadalomkutatásban felhasznált adatgyűjtő módszert használnak fel. Ezen adatok elemzéséhe a matematikai statisztika, a valószínűségszámítás és a pénzügyi matematika eszközei alkalmazhatók.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
A fenti felsorolás szerint.
Forrás:
Claude Mezrahi
BRAINSTORMING
Eredeti neve:
u.a. (lehet még „ötletroham”)
Megalkotója:
Osborn
Születési helye és ideje:
USA, 1957
Lényege:
Minél több újszerű, eredeti ötlet felszínre hozása a csoportviselkedés bizonyos szabályainak betartása mellett. Az egyén felszabadításával növeli a csoportmunka teljesítményét.
Eredménye:
Új, egyénileg talán soha kimondani, kitalálni nem mert vagy nem tudott ötletek megjelenése.
Eredeti alkalmazása:
Vállalatai termelési és irányítási problémák megoldása.
Alkalmazásának menete:
a csoporttagok kiválasztása - nagyon fontos, hogy bizonyos szabályok szerint történjék. Kerülendőek a hierarchikus viszonyok „beemelése” a csoportba, a rosszul kommunikáló, egymással rossz viszonyban lévő tagok kiválasztása. Jó, ha a csoporttagok több területről, eltérő tapasztalatokkal és sokirányú tudással érkeznek (interdiszciplinaritás).
a csoportmunka vezetőjének kiválasztása - ez olyan személy, aki jó érzékkel tudja majd kézben tartani a csoport munkáját, egyszerre tudja felszabadítani és mederben tartani az ötleteket, egyszerre tud hangulatot és fegyelmet teremteni.
a csoportmunka szabályainak kihirdetése - ekkor ismertetik a csoporttal a munkára és a tagok magatartására vonatkozó kéréseket, vagyis hogy minél több ötlettel álljanak elő, akkor is ha az első hallásra bolondságnak tűnik, és tartózkodjanak a többiek megoldásának kritikájától, inkább fejlesszék tovább azokat.
a csoportülés lefolytatása - ez a fenti alapszabályok betartásával, de többféle módon történhet. Lehet kötetlenül, lehet az ötleteket csoportosítva és csak egy-egy ötletet továbbfejlesztve, de lehet „negatív” gondolkodással is, vagyis a feltétlenül elkerülendő lehetőségek felsorolásával (reverse brainstorming).
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Nagyszabású fejlesztési javaslatoktól egészen „kis” részlettervezési részproblémákig mindenhol, ahol szükséges kreatív gondolatok és új megoldások keresése.
Forrás:
Kirk, Spreckelmeyer, dr. Papp, Varga, dr. Susánszky
Megnevezés:
DELPHI MÓDSZER
Eredeti neve:
u.a.
Megalkotója:
T. J. Gordon, O. Helmer
Születési helye és ideje:
Lényege:
Minél több egyéni ötlet és vélemény összegyűjtése több fordulóban „finomított” kérdőíves formában, valamint egyes ötletekkel kapcsolatban konszenzus keresése. Alkalmazásával csökkenthetőek a csoportos technikák hátrányai, az érzelmileg, kommunikációs problémák, vagy személyi függőségek miatt gátolt vélemények felszínre hozása.
Eredménye:
Egy széleskörű, jó esetben konvergáló véleményskála egy adott problémával kapcsolatban, új ötletek és nézőpontok feltárása.
Eredeti alkalmazása:
Technológiai előrejelzések vizsgálatára.
Alkalmazásának menete:
a probléma megfogalmazása - a kutatni kívánt kérdés felvetése
a szakértői csoportok kijelölése - a megkérdezendők körének és a kérdezés sorrendjének kijelölése
az első forduló - a kérdőívek összeállítása, kiküldése, a beérkezettek elemzése
a második forduló - az első forduló eredményei alapján az új kérdőív pontosítása, kiküldése, és a válaszok elemzése. Nemcsak a kérdések, de az előző forduló elemzésének eredményét is megkapják a szakértők és a kérdések közül itt már ki lehet hagyni a feleslegesnek tűnő, vagy a teljes egyetértést mutatókat.
a harmadik forduló - a „végleges” kérdőívek összeállítása, az elemzések és a kérdések kiküldése most már nagyobb szakértői körhöz, a beérkezett válaszok elemzése.
további fordulók - mindaddig, amíg bizonyos kérdésekben nem mutatkozik egyetértés, illetve tartósnak nem mutatkoznak a szakértői véleményeltérések. Ez utóbbiakat újra érdemes átgondolni.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Az egyes ingatlanfejlesztési stratégiák, ill. a tervezési célok véleményezése, komplex (rész)problémákkal kapcsolatos szakértői vélemények, és a legjobbnak tűnő megoldások felkutatása.
Forrás:
Kirk, Spreckelmeyer, dr. Papp, Varga, dr. Susánszky
SZINEKTIKA
Eredeti neve:
u.a.
Megalkotója:
William J.J. Gordon
Születési helye és ideje:
Cambridge, Massachusettes, USA - 1961
Lényege:
Látszólag össze nem illő elemek, gondolatok képzetek társításával egy új ötlet felszínre hozása. (A szinektika görög szó, jelentése összeillesztés, összefűzés.)
Eredménye:
Egy új gondolat, ötlet megszületése.
Eredeti alkalmazása:
Vállalati stratégiák megújítása és terméktervezési ötletek fejlesztése.
Alkalmazásának menete:
Részben szabadon irányított csoportmunkával, de egyéni fantáziaserkentő módszerként is alkalmazható. Gordon a következő csoportmunka-lépéseket javasolja;
témafelvetés - ahol a vitavezető megadja a megvitatandó területet, de nem adja meg pontosan a ténylegesen megoldandó feladatot
személyes analógiák keresése - a csoport közli a témával kapcsolatos első benyomásait, megvitatja ismereteit, feltárja a különböző megközelítési lehetőségeket
direkt analógiák keresése - a témához közvetlenül kapcsolódó megoldások, előképek, tapasztalatok, területek
szimbolikus analógiák keresése - hasonlatok, szimbólumok, képi és verbális analógiák, melyek az adott területhez kapcsolhatóak
megbeszélés - ahol a vitavezető összefoglalja az eddig hallottakat, rendszerezi (amennyire érdemes) a résztvevők által elmondottakat, majd RÉSZLETEIBEN FELFEDI A MEGOLDANDÓ PROBLÉMÁT
problémamegoldás - az előző fázisok szerint, de már célratörően használva az analógiák módszerét
javaslattétel - ahol a vitavezető segítségével a csoporttagok összefoglalják javaslataikat
A szinektika módszerét nagy sikerrel alkalmazták már az aerodinamikai és űrkutatási tervezésben, az élővilág által szolgáltatott analógiákat kihasználva. De a statikai- és a szerkezettervezés is talált már megoldásokat a növények és állatok „tartószerkezeteiből”.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Az épületek funkcióinak, az általuk nyújtott szolgáltatásoknak és azok színvonalának kidolgozásában segítheti a beruházó-fejlesztő-tervező csoportot. Ugyanis bizonyos funkciókat nem kell feltétlenül épített környezettel ellátni, vagy ha igen, akkor gyakran ezek a funkciók egymással társítva nemcsak gazdaságosabban kihasznált, de építészetileg is érdekesebb tereket hozhatnak létre.
Forrás:
Kirk, Spreckelmeyer, dr. Susánszky, dr. Papp
KÉRDÉSLISTA
Eredeti neve:
Check-list
Megalkotója:
Születési helye és ideje:
Lényege:
A probléma körüljárása a lehető legtöbb szempontból előre szerkesztett kérdéssorozatok segítségével, megelőzve ezzel bármilyen - sokszor kézenfekvőnek tűnő - részlet „elfelejtését”.
Eredménye:
Egy átfogó analízis, a problémamegoldás viszonylagos teljessége.
Eredeti alkalmazása:
Nagy bonyolultságú rendszerek üzemeltetése és meghibásodásának javítása során a folyamatos és teljes körű ellenőrzés módszere, például a pilóták használatában, akik felszállás előtt ilyen csekk-listákkal ellenőrzik a gép rendszereinek működését.
Az Egyesült Államokban léteznek már, főleg az épületgépészeti rendszerek, az épületfenntartás és az épület energia-háztartásának ellenőrzésére szolgáló, kötetekben megjelent típus-kérdéslisták.
Alkalmazásának menete:
Általános és specifikus kérdéslistákat ismerünk. Egy-egy szakterület kérdéslistáit folyamatosan finomítják, alakítják az adott rendszerhez. (Lásd az újabb és újabb autótípusokhoz alkalmazott karbantartási listákat.) Alkotási folyamatokban a probléma tisztázása kezdődhet azzal, hogy a csoport tagjai - vagy az egyén - felállítja azokat a kérdéseket, amelyekre az kialakítandó szerkezetnek vagy épületnek meg kell felelnie.
Léteznek azonban ú.n. általános kérdéslisták is, amelyek az alkotási folyamat serkentésének egy-egy módja alapján fogalmaznak meg kérdéseket, mint például;
Adaptálható-e? - Mi az ami ehhez hasonló? Lehet-e átvenni belőle valamit? stb.
Módosítható-e? - A jelenlegi megoldások hogyan változtathatóak? Milyen jellemzőjüket kell megújítani? stb.
Megnövelhető -e? - Lehet-e a jelenleginél nagyobb dolgot használni? Milyen tulajdonságai, funkciói növelhetőek? stb.
Kicsinyíthető-e? - Lehet-e a jelenlegi megoldást, vagy egyes részegységeit kicsinyíteni? Kell-e minden eleme, vagy elhagyható-e valami belőle? stb.
Helyettesíthető-e? - Mivel lehetne kiváltani az adott funkciót? Mivel helyettesíthetők egyes részei?
Átrendezhető-e? - A jelenelgi megoldást össze lehet-e rakni másképpen? Lehet-e új felépítést, struktúrát, kapcsolatokat létrehozni?
Mefgordítható-e? - Nem lenne-e jobb épp az ellenkező irány, funkció, szín, forgás, haladás, és egyéb tulajdonságok? stb.
Kombinálható-e? - Mivel lehetne házasítani, összekapcsolni, összefűzni, együtt eladni, stb.?
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
A program készítésénél lehet előre meghatározni azokat a kérdéseket, amelyekre az építtető választ vár, de lehet a szerkezettervezés helyességének, vagy a kivitelezés minőségének ellenőrzésére is kérdéslistákat összeállítani.
Forrás:
Kirk, Spreckelmeyer, dr. Hegedűs, dr. Fodor
MORFOLÓGIA
Eredeti neve:
Megalkotója:
Zwicky
Születési helye és ideje:
Lényege:
A megoldási lehetőségek minél szélesebb körű kombinációjának összeállítása táblázatos formában.
Eredménye:
Új megvalósítási ötletek felszínre kerülése.
Eredeti alkalmazása:
A terméktervezésben.
Alkalmazásának menete:
Morfológia mátrix képzése. z mely lényegében egy olyan táblázat, amely egyik irányban a megkívánt funkciókat ill. azok karakterisztikáit, a másikban pedig a megoldási lehetőségeket, azok egyes elemeit tűntetjük fel.
A mátrix létrehozásánál egyéb fantáziaserkentő rmódszrek is almalmazhatóak, mint például brain-storming a lehetséges megoldási változatok feltárásához, vagy kérdéslista-módszer a kielégítendő funckiók felsorolásához.
A csoport tagjai ennek a táblázatnak a kitöltésével hozzák létre a funkcióteljesítések lehetséges kombinációít, és ezeket megvizsgálva javaslstot tesznek az általuk leginkább előnyösnek vélt megoldásra.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Az épület funkcióinak számbavételében, illetve a funciók teljesítéséhez szükséges terek lehetséges kapcsolatainak feltárásában.
Forrás:
dr. Susánszky, Kirk, Spreckelmeyer
FAST-DIAGRAM
Eredeti neve:
Function Analysis System Technique
Megalkotója:
Születési helye és ideje:
Egyesült Államok, a ´60-as évek eleje
Lényege:
Grafikus technika az épületek, vagy egyes részei funkcióinak, és az azok közötti kapcsolatok rendszerének bemutatására.
Eredménye:
Egy funkciófeltáró grafikon.
Eredeti alkalmazása:
Helyettesítő termékek és anyagok kitalálására a második világháború idején, majd főképp hadiipari fejlesztések racionalizálására (McNamara program).
Alkalmazásának menete:
Két lépcsőben kell a diagramot kialakítani;
1. a funkciók feltárása (egyéb fantáziaserkentő technikák igénybevételével)
2. a funkciók rendszerének felállítása (fő- és mellékfunkciók és kapcsolataik ábrázolásával)
A funkciók meghatározása mindig egy főnév és egy ige összekapcsolásával történik - pl.; vendéget fogad... A funkciók többféle módon csoportosíthatóak, használati- és esztétikai-, állandó- és ideiglenes, illetve fő- és mellékfunkciókra.
A funkciók meghatározása után határozzuk meg a probléma azon szeletét, amelyet vizsgálni kívánunk. Ezután szerkeszthetjük meg a FAST-diagramot. Annak bal oldalán a főfunkció szerepel, majd balról jobbra haladva „építhetjük fel” a diagramot a HOGYAN? kérdésre válaszolva. Felülre helyezzük az elsődleges, alább a másodlagos funkciókat. Munkánkat folyamatosan ellenőrizhetjük, ha jobbról balra haladva feltesszük a MIÉRT? kérdést. Az elkészült hálózaton bejelölhetjük azt a „kritikus utat”, amelyen a legfontosabb funkciók kapcsolódnak egymáshoz.
A funkcióelemzés során a funkciókhoz erőforrásokat (időt és költséget) illetve teljesítmény-szinteket is rendelhetünk. Ezeket azonban a hálótervezési feladatok mind matematikai, mind módszertani szempontból jobban képesek kezelni ezen egyszerű diagramnál, melynek nagy előnye az, hogy rajzolása közben gondolkodtatja el készítőjét, és így segíti a gondolkodási folyamatot.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Az épületek és szolgáltatások funkció- és térrendszerének meghatározásában.
Forrás:
Kirk, Spreckelmeyer, dr. Papp, Varga
HASZNÁLATELEMZÉS
Eredeti neve:
Occupancy evaluation
Megalkotója:
Environmental Design Research Association (EDRA) - USA
Születési helye és ideje:
Coolfont Conference - 1973
Lényege:
A működő épület és az épített környezet tényleges használatának felmérése, és ennek összevetése a programban és a tervekben megfogalmazott elvárásokkal, illetve ezen ismeretek felhasználása más tervezési feladatoknál, szolgáltatásként az építtetők és építészek számára.
Eredménye:
Egy meglévő épület használatára és kihasználtságára vonatkozó megfigyelések és megállapítások összegzését tartalmazó jelentés.
Eredeti alkalmazása:
Az építészek mindig is szerették tanulmányozni nagy elődeik épületei, hogy azokon tanulva alkossák meg sajátjaikat. A formalista megközelítésen túl sok funkcionális megfigyelést is tettek (Palladio, Viollet-le-Duc). Korunkban a szociálpszichológusok kérdőjelezték meg az építészek kialakult elképzeléseit a terek használatáról, ezen keresztül az emberek viselkedéséről és preferenciáikról. Viselkedés- és kommunikáció- kutatók és nyelvészek „szóltak bele” az építészeti tér formálásába. Azt, hogy melyik felfogásnak, irányzatnak milyen mértékben helytállóak a feltételezései, csak a meglévő épületállomány tényleges használatának vizsgálatával lehet megállapítani. E tudományos magyarázaton túl nagyon egyszerű okai is lehetnek a használat-elemzésnek; a leendő üzemeltetők és a felhasználó közönség igényeinek jobb megismerése - például középületek, kórházak, hivatalok esetében.
Alkalmazásának menete:
- Környezetvizsgálat, adatgyűjtés, adatelemzés, a megállapítások összegzése és javaslatkészítés.
A vizsgálat kiterjedhet az egész épületre, de lehetséges egy-egy funkcionális alrendszer vizsgálata is, például a biztonsági rendszeré, az ügyfél-tájékoztató rendszeré (szignaletika), a gépészeti rendszerek kihasználtságáé, stb. A programozó, a tervező és az üzemeltető véleményén kívül az ügyfél (felhasználó) elégedettségét kell elsősorban mérni. Ez lehetséges egyszerű megfigyelésekkel (például az épületben történő mozgások, az egyes terek kihasználtsága, stb. esetében), de közvetlen megkérdezéssel is, kérdőívekkel vagy irányított interjúkkal. Ezeket a megfigyeléseket össze lehet vetni az épület működtetésének adataival - a személyzet létszámával, az energia-felhasználással, az üzemeltetés egyéb költségeivel, a karbantartások szükségleteivel, stb. A fentiekből a működés hatékonyságára lehet következtetéseket levonni
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
A tervezési folyamatban a példák elemzése során, beépítve ezzel az általunk tervezett épületbe egy már működő hasonló funkciójú épület tapasztalatait. (Egyébként ezt az építészek mindig meg is teszik, csak nem feltétlenül tudatosan. Hiszen mindannyiuknak vannak elképzeléseik arról, hogy az általuk tervezett épület hogyan fog működni. A gond sokszor az, hogy meg vannak győződve, hogy elképzeléseik helyesek, és hogy ők tudják, mi a jó az építtetőnek, és a felhasználóknak.)
Forrás:
Hourcade, Kirk, Speckelmeyer
KÖLTSÉGCÉL-TERVEZÉS
Eredeti neve:
Conception pour un cout d´objectif (CCO)
Megalkotója:
Születési helye és ideje:
Lényege:
A tervcélok és a fejlesztési költségek összehangolása a beruházás teljes folyamatára a költségek és a funkciók együttes kezelésével.
Eredménye:
A megadott költségeken belüli megvalósítás és üzemeltetés.
Eredeti alkalmazása:
Az ipari terméktervezésben.
Alkalmazásának menete:
A költségcél-tervezés a matematikai statisztika, az előrejelzések, a pénzügyi számítások, az értékelemzés és a csoportdöntéseket támogató módszerek segítségével megvalósítható összetett eljárás, mely végigköveti az ingatlanfejlesztés teljes folyamatát, és a következő fejlesztésekhez kiváló tapasztalatokkal szolgál.
Alkalmazása a következő lépésekben történhet;
1. az előkészítés szakaszában - a piaci viszonyok, megtérülési feltételek és a kereslet ismeretében a megcélzott vevők, bérlők és felhasználók tényleges igényeinek és fizetési hajlandóságának felmérése, és ezek alapján egy előzetes beruházási költséghatár felállítása.
2. a programozás szakaszában - a tervezett beruházási költségek felosztása a megvalósítás főbb szakaszainak „célköltségeire”, a tervezési költségektől a telekköltségeken át az építésbiztosításig.
3. a tervezés szakaszában - az építési költségek részletezése költségvetési kiírásban, a működtetés és fenntartás költségeinek számítása. A kivitelezői versenyeztetés költséghatárainak számítása, az építési szerződések költséghatárainak limitálása.
4. a megvalósítás szakaszában - a pénzáramlás vizsgálata a fenti részletezettségű költséghatárok között, az esetleges változtatások és helyettesítő megoldások költségeinek figyelemmel kísérése, a költségáramlás egyensúlyának fenntartása a megvalósítás és a kifizetések között. A munkálatok befejeztével a költségcélok és a ténylegesen felmerült költségek összehasonlító elemzése.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
A fejlesztések költségének tervezésében és követésében.
Forrás:
C. Petitdemange
POLANO HATÁSMÁTRIX
Eredeti neve:
u.a.
Megalkotója:
Rand Corporation
Születési helye és ideje:
Hollandia, POLANO projekt
Lényege:
Tevváltozatok értékelésének vizuális megjelenítése táblázatos formában.
Eredménye:
Egy nem túl részletes, de könnyen átlátható átfogó kép az összes változatról.
Eredeti alkalmazása:
A holland kormány részére készült, egy közlekedésfejlesztési projekthez.
Alkalmazásának menete:
A probléma megfogalmazása és a megoldási változatok elkészülte után a következő lépéseket tehetjük;
az értékelési paraméterek meghatározása - a megrendelők szakértők segítségével felállítják azokat a feltételeket, illetve azokat a „jósági” kritériumokat, amelyeknek a terveknek meg kell felelniük
az egyes tervváltozatok értékelése - a fenti kritériumok alapján az egyes változatok megfelelésének megállapítása
az értékelési eredményének bemutatása - hatásmátrix megszerkesztése úgy, hogy minden egyes kritérium szerint megvizsgálja és sorba állítja a tervváltozatokat
a döntés meghozatala - hatásmátrix és a szakértői vélemények segítségével
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
(Fejlesztési vagy építészeti) tervmegoldások közötti választásoknál.
Forrás:
Vári, Vecsenyi
COMBINEX MÓDSZER
Eredeti neve:
u.a.
Megalkotója:
Születési helye és ideje:
Lényege:
A tervváltozatok közötti optimális választást elősegítő eljárás, egyszerű számításokkal és pontozás alkalmazásával. Végezhető egyénileg is, de több döntéshozó véleményének átlagát is jól mutathatja.
Eredménye:
Az alternatívák sorrendbe állítása.
Eredeti alkalmazása:
A ´60-as évek végén, a közgazdaság-tudomány és viselkedés-kutatás eredményeinek hatására az Egyesült Államokban közlekedési és energiahálózat-fejlesztési problémák megoldásához.
Alkalmazásának menete:
Mindenekelőtt azt kell meghatározni, melyek is a „jóság” kritériumai. Ezek az ú.n. értékelési tényezők. Ezeknek nemcsak lényegét, de egymáshoz viszonyított fontosságát, ú.n. súlyozását is el kell készíteni. Azután ezek alapján valamilyen módszerrel (például pontozással) értékelni kell az egyes alternatívákat. Ezt megteheti egy, de több résztvevő, esetleg szakértő is. Ezen pontozások eredményét lehet azután összevetni, korrigálva az értékelési tényezők súlyával. Ezt lehet ordinális skálán grafikusan is ábrázolni - de ez nem veszi figyelembe az értékelési tényezők súlyát - vagy táblázatba foglalni, és ennek alapján meg lehet állapítani az alternatívák sorrendjét.
A többkritériumú választás részmódszereket alkalmaz például az értékelési tényezők súlyának kidolgozására (pl. a páronkénti össze-hasonlítás [Thurstone], vagy a szukszesszív összehasonlítás [Chuchmann-Ackoff] módszerével), vagy a preferenciák megállapításának következetességét, az ú.n. konzisztenciát [Kendall].
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Az építési terméktervezésben alkalmazták először, de nagyon jó hatékonysággal felhasználható lenne a tervpályázati értékelésekben, nyíltabbá és átláthatóvá téve a zsűrik munkáját.
Forrás:
dr. Tánczosné
ELECTRE II.
Eredeti neve:
u.a.
Megalkotója:
Születési helye és ideje:
Franciaország
Lényege:
A pontozásos értékelés után nem egyszerűen a súlyozott pontértékek alapján állapítja meg a változatok sorrendjét, hanem párosával összehasonlítja őket.
Eredménye:
Az optimális változat kiválasztása.
Eredeti alkalmazása:
Alkalmazásának menete:
A pontozás végrehajtásáig megfelel a súlyozott pontozásos módszernek. A pontértékek alapján párosával összehasonlítja a változatokat, azután a következő módon állapítja meg a változatok sorrendjét;
a konkordancia kiszámítása - ahol megnézzük, hogy az x változat milyen kritériumokban és milyen mértékben szárnyalja túl az y változatot. Ezt egy tényező mutatja meg, amely az y-nál nagyobb és egyenlő pontszámokat kapott tényezők súlyszámainak és az össz súlypontszámnak a hányadosa.
a diszkordancia kiszámítása - ahol a fenti módon kiszámítjuk azokat a hányadosokat, amelyek a páros összehasonlításokban az y tényező túlszárnyalja az x-et
a változatok szűrése - konkordancia (1-hez közeli) küszöbértékének megválasztásával az ez alatti értékeket kiejtjük
a változatok értékelése - azon esetek száma alapján, ahol az x változat túlszárnyalta az y-t.
Felhasználása az ingatlanfejlesztésben:
Terv- vagy épületszerkezeti változatok összetettebb értékeléséhez.
Forrás:
Chekroun, Bourbon
Példák
Jogi háttér
Hepp Ferenc mesteredző intelme - Tibor Fischer: A béka segge alatt (MK Kiadó)